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Rechtliche Fragen Mieter

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Muss ich bei der Anmietung einer Immobilie in Spanien Steuern zahlen? 

In Spanien hat der Mieter einer Immobilie als natürliche, d.h. Privatperson keine Steuern auf die Miete zu entrichten, es kann jedoch bei Vertragsabschluss festgesetzt werden, dass der Mieter Gebühren nach dem örtlich geltenden Steuerrecht entrichten muss, wie z.B. die Grundsteuer oder die jährliche Gebühr der Müllabfuhr. Dies ändert sich jedoch wenn der Mieter des Mietobjektes seinen Wohnsitz für steuerliche Zwecke in Spanien anmeldet.

Benötige ich ein spanisches Bankkonto? 

Das ist nicht erforderlich. Allerdings ist es aus praktischen Gründen ratsam, ein Girokonto bei einer spanischen Bank zu eröffnen, um die Miet- und Mietnebenkosten und alle Aufwendungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben direkt abbuchen zu können.

Ist es notwendig, dass ich eine NIE-Nummer beantrage? 

Für die Unterzeichnung eines privaten Mietvertrages ist dies nicht unbedingt erforderlich. Allerdings müssen alle ausländischen natürlichen Personen, die in Spanien einer Tätigkeit von wirtschaftlicher Bedeutung nachkommen bei der öffentlichen spanischen Verwaltung registriert werden und entsprechend eine NIE-Nummer (Identificación de Extranjero) beantragen. Während der Vertragslaufzeit des Mietvertrages kann es auch erforderlich sein die NIE-Nummer vorzuweisen, um die Mietnebenkosten, wie Wasser- oder Stromanschluss, bei der entsprechenden spanischen Behörde an- oder umzumelden oder einen Anschluss zu beantragen.

Was passiert, wenn der Mietvertrag vor Vertragsende gekündigt werden muss? 

In der Regel beinhaltet der Mietvertrag eine spezielle Klausel, die den Ablauf der Frist zu einem bestimmten festgelegten Stichtag und die entsprechende Kündigungsfrist festlegt. In diesem Fall müssen alle ausstehenden Zahlungen und Aufwendungen, die bis zum Zeitpunkt der festgelegten Kündigungsfrist anfallen, vom Mieter ausgeglichen werden. Falls der Vertrag diese Klausel nicht enthält, setzt das örtlich geltende Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) fest, dass eine vorzeitige Kündigung erst nach Ablauf der im Vertrag festgesetzten Mindestlaufzeit rechtskräftig erfolgen kann. Die Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Frist kann zur Folge haben, dass der Eigentümer/Vermieter die vollständige Zahlung der Mietrückstände für die gesamte Vertragsdauer bis zum Datum des Vertragsendes verlangen kann.

Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag mit Hauptwohnsitz und einem befristeten Mietvertrag? 

Der Unterschied zwischen einem Mietvertrag mit Hauptwohnsitz und einem befristeten Mietvertrag stützt sich auf die Tatsache ob der Mieter die Immobilie als ständigen Wohnsitz, d.h. als gewöhnlichen Aufenthalt oder nur als vorübergehenden Aufenthalt nutzt. Die allgemeinen Rechtsvorschriften für die Vermietung von Wohnungen schützen eher den Mieter, insbesondere in Bezug auf die Nutzung des Mietobjektes. Wobei jedoch befristete Mietverträge, die nur bestimmte Zeiträume oder Jahreszeiten (Winter, Sommer, etc..) oder Zeiträume von weniger als einem Jahr vorsehen, die Rechte des Mieters weniger schützen, da hier die Parteien berechtigt sind, vertragliche Vereinbarungen zu treffen, die bestimmte Rechtsvorschriften des örtlich geltenden Mietrechtes anders regeln oder vertraglich ausschließen.

Rechtliche Fragen Eigentümer

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Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Immobilie vermiete? Ich habe keinen Wohnsitz. 

Ja, auch jemand ohne festen Wohnsitz in Spanien, der irgendeine Immobilie in Spanien vermietet, muss jährlich die Einkommenssteuer für nicht Residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), im Folgenden IRNR genannt, zahlen. In der Steuererklärung muss der Gesamtbetrag erklärt werden, der aus dem Mietertrag eingenommen habe. Dieser Betrag wird in Spanien zu einem örtlich festgelegten Steuersatz von 24.75% besteuert (2012 und 2013). Außerdem können Vermieter, die ihren Wohnsitz in irgendeinem der Mitgliedstaaten der Europäischen Union haben, die für die Vermietung erforderlichen Aufwendungen und Unkosten von dem zu versteuernden Einkommen abziehen.

Falls die Immobilie eines nicht Residenten, die sich in Spanien befindet, nicht vermietet wird, muss der nicht Residente Eigentümer trotzdem eine Steuererklärung abgeben und ein Einkommen erklären, das mit 2% oder 1,1% des Katasterwertes des Eigentums geschätzt wird. Die Ansetzung des höheren oder niedrigeren Prozentsatzes hängt davon ab, ob die Höhe des Katasterwertes nach 1994 angepasst wurde. Der sich daraus errechnete Betrag wird in Spanien zu einem örtlich festgelegten Steuersatz von 24.75% besteuert (2012 und 2013).

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Immobilie vermiete? Ich habe meinen Wohnsitz hier – es ist mein Hauptwohnsitz - es ist mein Zweitwohnsitz. 

Obwohl es rein technisch möglich wäre, ist es nicht üblich, dass der Hauptwohnsitz eines Residenten wiederum an eine Person vermietet wird, die dort ihren Erstwohnsitz, d.h. ihre „Residencia“ anmeldet, da dieses Objekt wenn es vermietet ist, für den Vermieter entsprechend als Zweitwohnsitz gelten würde.

Im Falle der Vermietung von Zweitwohnsitzen durch Personen mit Wohnsitz in Spanien müssen die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in der jährlichen Einkommenssteuererklärung (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), im Anschluss IRPF genannt, erklärt werden.

Das zu versteuernde Einkommen, das in der Einkommenssteuererklärung anzugeben ist, berechnet sich aus dem Unterschiedsbetrag, der sich nach Abzug von den Mieteinnahmen der für die Vermietung notwendigen Aufwendungen oder Unkosten durch den Eigentümer der Immobilie ergibt. In bestimmten Fällen kann die Minderung der Mieteinnahmen bis zu 60% betragen. Dieses zu versteuernde Einkommen wird nach dem allgemeinen Einkommensteuergesetz, IRPF, mit einem progressiven Steuersatz versteuert, der im Jahr 2012 auf den Balearen Inseln zwischen 24,75% und 52% liegt und abhängig ist von dem Gesamtbetrag der Mieteinnahmen des Steuerzahlers.

Falls der Zweitwohnsitz eines Residenten nicht vermietet wird muss der Eigentümer der Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung ein geschätztes Einkommen erklären, das mit 2% bzw. 1,1% des Katasterwertes des Eigentums zu bewerten ist, ja nach dem, ob der Katasterwert der Immobilie nach 1994 angepasst wurde. Dieses zu versteuernde Einkommen wird nach dem allgemeinen Einkommensteuergesetz, IRPF, mit einem progressiven Steuersatz versteuert.
 

Wie hoch sind die Leistungen in Bezug auf das Alter des Mieters? Außerdem, für den Fall, dass der Mieter ein Alter zwischen 18 und 30 Jahren hat, kann die Minderung der Mieteinnahmen für die Berechnung des zu versteuernden Einkommens mehr als 60% bis zu 100% betragen.
Muss ich die Mieteinkünfte in der Steuererklärung angeben?

Wenn der Eigentümer der Immobilie in Spanien als Resident angemeldet ist, müssen die Erträge aus der Vermietung dann in der Steuererklärung angeben werden, wenn der Gesamtbetrag der Mieteinnahmen zusammengerechnet mit dem Einkommen aus nichtselbständiger oder selbständiger Arbeit, aus Kapitalerträgen oder aus anderen wirtschaftlichen Erträgen den Betrag von 1.000 Euro übersteigt. Falls der Eigentümer der Immobilie keinen Wohnsitz in Spanien hat (no residente), muss er Einkünfte aus den Mieteinnahmen in jedem Fall in der Steuererklärung angeben, da in diesem Fall der Mindestbetrag nicht gültig ist.

Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag mit Hauptwohnsitz und einem befristeten Mietvertrag für einen Zweitwohnsitz?

Der Unterschied zwischen den beiden Verträgen ist entsprechend wie zwischen einem Mietvertrag mit Hauptwohnsitz und einem befristeten Mietvertrag, wonach das allgemeine Mietrecht eine grundsätzliche Unterscheidung trifft zwischen: der Vermietung einer Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken, d.h. als gewöhnlicher Aufenthalt oder die Vermietung einer Immobilie für andere nicht dauerhafte Zwecke.
 

Welche Mietdauer oder Mietpreise gelten für die Ferienvermietung?

Um als Ferienvermietung zu gelten und entsprechend dem Gesetz für die Ferienvermietung zu unterliegen, darf eine Vermietung nicht gleichzeitig dem örtlichen geltenden Mietgesetz unterliegen und es müssen bestimmte Voraussetzungen bezüglich der Mietdauer erfüllt sein, d.h. die Mietdauer darf nicht mehr als zwei Monate betragen und die vermietete Immobilie muss eine Reihe von Anforderungen erfüllen:

  • Periodischer Reinigungsdienst.
  • Bettwäsche und allgemein übliche Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände und deren Wechsel müssen vorhanden sein.
  • Instandhaltung der Installationen der Immobilie muss garantiert sein.
  • Servicedienst zu den normalen Öffnungszeiten.
  • 24 Stunden Notfall-Telefonservice.

Darüber hinaus müssen Vermieter oder Eigentümer und deren Handelsvertreter eine Reihe von Anforderungen erfüllen, die das Gesetz für die Ferienvermietung vorschreibt, wie z.B. die Einreichung der erforderlichen Anträge und die damit verbundenen Erklärungen und Einträge in Register bei den Behörden. Außerdem muss ein Beschwerdebuch vorliegen und das Ferienobjekt muss regelmäßig auf dem Tourismus-Markt angeboten werden.

Welche Mietdauer ist für einen Zeitvertrag ohne Anmeldung eines Wohnsitzes möglich?

Die Differenzierung, die das örtlichen geltende Mietgesetz vorsieht, um zwischen befristeten oder Ferienvermietungen und Vermietung zu dauerhaften Wohnzwecken zu unterscheiden, richtet sich nach der Tatsache ob der Mieter die Immobilie permanent oder nur vorübergehend nutzt. Daher wird die dauerhafte Natur der Nutzung die Art des Mietvertrages bestimmen. In diesem Sinne sind in der Regel befristete Mietverträge diejenigen die für eine Saison (Sommer, Winter, etc.) oder für Zeiträume von weniger als einem Jahr abgeschlossen werden.

 

 

 

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